春节前夕,酒店圈里风云变幻,其中,“君亭酒店拟1.4亿元收购君澜酒店集团有限公司(以下简称君澜)相关资产”成为业界最为关注的话题之一。1月21日晚间,君亭酒店发布公告称,拟以1.4亿元收购浙江君澜酒店管理有限公司(以下简称君澜酒管)79%股权、景澜酒店投资管理有限公司(以下简称景澜投资)70%股权以及“君澜”系列商标。天眼查的数据显示,君澜酒管和景澜投资的直接控股股东都是君澜。这起收购如果完成,首先意味着,君亭酒店旗下拥有的酒店数量会从两位数变成三位数。

可是,正当多数人认为这次收购已“箭在弦上”的时候,1月25日,深交所创业板公司管理部下发的关注函称,对本次收购表示关注,请君亭酒店就其具体关注的几个事项进行核实并作出书面说明。这让君亭酒店能否顺利收购君澜多了一些变数。

再续前缘

君亭酒店与君澜的渊源颇深。公开信息显示,1997年,君亭酒店董事长吴启元先创建了君澜酒店管理公司,后由南都集团控股。2007年,吴启元创立君亭酒店,并在2009年与由南都集团控股的君澜酒店管理公司整合发展。但是,在此过程中,君澜和君亭酒店“剑指”的市场有了差异,君澜更聚焦高端市场,君亭酒店看重的则是中高端市场。2015年,几位控股人以管理层收购(MBO)的方式完成对君亭酒店和君澜酒店的分拆。自此,君亭酒店开启了资本运作之路。

经过不懈的努力,君亭酒店于2021年9月成功上市,从资本市场公开募集了2.46亿元的资金,并于1月21日发布的公告中称,拟将变更部分募集资金用途,将原本计划用于“中高端酒店设计开发项目”资金的部分(1.4亿元)用于此次君澜的收购事项。这也是为何业界在得知君亭酒店要收购君澜股权以及系列商标时,会用“再续前缘”来形容。

从君亭酒店1月21日发布的公告来看,君亭酒店对浙江君澜酒店管理有限公司79%股权的收购价格为6600万元、景澜酒店投资管理有限公司70%股权的收购价格为1400万元、“君澜”系列商标的转让价格为6000万元,合计1.4亿元。

在不少业者眼中,从拟定的收购价格上来看,君亭酒店此番收购君澜称得上“物美价廉”。“君澜酒管旗下的君澜度假酒店品牌在市场上颇具知名度,受到了业内及投资人的认可。度假酒店在近几年的发展势头不小,该品牌估值还有上升的空间。”一位业者表示。

当然,君澜看似“低卖”的背后,也与君澜酒管和景澜投资出现亏损、经营困难分不开。根据君亭酒店出具的相关报告,按照合并口径,到2021年9月30日,君澜酒管的总负债为4951.47万元,超过了4632.61万元的总资产;而景澜投资的净资产总额不过300多万元,资产负债率近80%,景澜投资近年来经营一直处于亏损状态,2020年的净亏损为431万元,截至2021年9月30日的净亏损也有66万元。

“豪掷”背后

业绩表现不算太好的君澜,为何会被君亭酒店看上?绝不单纯是因为彼时的渊源。

君亭酒店在公告中称,本次收购的君澜品牌管理业绩遍及国内23个省市,累计投资管理超过180家酒店。景澜投资管理业绩遍及全国13个省市,累计投资管理酒店75家。相比之下,君亭酒店旗下已开业的酒店为47家,待开业的酒店为19家,且主要集中于华东地区。本次收购完成后,君亭酒店规模达到300家以上,客房总数逾6万间。

“君亭酒店上市无外乎是为了融资,其目的还是要进行轻资产化扩张。”华美酒店顾问机构首席知识官赵焕炎一语中的。

事实上,从创立开始,君亭酒店就有自己的坚持,没有走以加盟为主的扩张道路,而是开启“直营+委托管理”的模式。有人说君亭酒店很“另类”,但是,这样的模式也为君亭酒店创造了可观的营收,根据招股书中的数据,2018年至2020年,君亭酒店90%以上的营收都来自直营店,也正是因为君亭酒店的“稳”,才让其能够突破重围,成功上市。然而,君亭酒店也面临着市场扩张缓慢的压力。有业者认为,相比于国内外大型连锁酒店集团,独立中端酒店品牌在存量物业转化及新增物业获取上并不具备先天优势。

“君澜是君亭酒店上市后的最佳并购对象,没有之一。”资深酒店管理者威廉博士在相关文章中表示,在目前国内市场品牌拓展的高度竞争环境下,中高端及以上领域酒店能够成为并购对象的选择越来越稀缺。君澜近年来在高端休闲度假酒店方面的打磨,让其在行业中脱颖而出。几乎同根同源的君亭酒店在上市后,与兄弟品牌君澜强强联合,有望形成合围之势。

的确,此次收购还完善了君亭酒店的品牌矩阵。目前,君亭酒店主要从事中高端精选服务连锁酒店的运营及管理,而此次被纳入君亭体系的君澜度假酒店、君澜大饭店、景澜酒店分别定位于度假酒店、商务休闲酒店、社区生活模式酒店。

君亭酒店在公告中称,本次收购加速了公司中高端酒店市场布局,同时提升公司市场竞争地位与品牌影响力。下一步,将有力拓展国内高端酒店市场的服务深度和业务广度,区域布局更加广阔,酒店产品层次更加完善,品牌内涵更加深化,市场竞争力将得到大幅提升。

面临挑战

当君亭酒店决定与君澜共闯天下之时,也面临着一些风险和挑战,而这些也被深交所注意到了。

从关注函来看,深交所重点关切的几个问题包括:君亭酒店本次收购君澜酒管、景澜投资是否存在协同效应;君亭酒店需补充说明本次变更募集资金用途的合理性;本次交易未设置业绩承诺,是否存在应披露未披露协议或安排等。君亭酒店需在2月8日前就深交所关注事项做出书面说明。

从君澜的酒店管理模式看,基本是委托管理的轻资产模式。这种模式下,酒管企业出品牌和管理技术,业主出物业,目前,不少酒店集团都走上了轻资产的道路。

有业者判断,接下来,君亭酒店很有可能会沿用君澜此前的拓展模式,发展君澜酒管及景澜投资。那么,君亭酒店在加快拓展速度时,可能首先会面临运营管理乏力的问题。

“近几年,更高利润率、投资回报率和更低资本密集度的轻资产模式,无疑让不少酒管公司尝到了甜头,实现了规模的急剧扩张,在下沉市场势不可挡地行进。在过快的扩张速度下,酒店的运营管理能力却并没有跟上。”一位业者向记者表示了他的担忧。在他看来,那些忙于“跑量”的酒管公司常常忽视了自我管理能力的打造。比如,很多酒店都缺乏有经验的店长,由于其缺乏现场管理能力,酒店管理很难达标,直接影响酒店的整体经营。此外,单纯依靠轻资产模式带来的规模,越来越难打动资本市场,如今,资本市场日益理性,不仅关注酒店管理公司的当下,更着眼于其未来的发展。

因此,如何做到“保质保量”的确值得君亭酒店管理方深思。此外,君亭酒店还面临着“盈利”的问题。

君亭酒店发布的2021年全年业绩预告显示,君亭酒店2021全年归属于上市公司股东的净利润为3610万元至3770万元,同比增长2.95%至7.51%。然而,将业绩亏损的君澜酒管及景澜投资大部分股权收入麾下后,是否还能保持较高收益,业界均持观望态度。

君亭酒店在本次收购的项目风险中提示,整合是否能够顺利实施并达到预期效果仍存在不确定性。不过,从君亭酒店此前发布的相关公告来看,其对于君澜酒管和景澜投资长期看好。

也有业者判断,从资源端来看,有自然资源优势,讲求环境美学,有丰富运营内容的度假酒店,有望拥有高于市场的溢价机会。君亭酒店完成此次股权收购后,有可能会出现一个完整的度假生活方式闭环,导流大量会员。因此,对于酒店未来的发展趋势还是可以持乐观态度。

在两年来疫情的持续冲击下,酒店资本市场也有了新的变化,风起云涌间,业界也在期待出现更多“动人”的故事。当然,尽可能降低投资和收购风险也更加受到各方重视。

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